Quanto costa il rogito di una casa

Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte dovute allo Stato, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un'impresa costruttrice (in quest'ultimo caso si tratta di un atto soggetto ad IVA), se si acquista come prima casa o seconda e, infine, se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.

L'acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile, funzionale alla determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale dell'immobile, a prescindere dal prezzo dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita. In questo caso, l'atto di compravendita deve riportare anche il valore catastale dell'immobile. Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.

Nei casi più frequenti quali l'acquisto di prima o seconda casa da privato, il conteggio delle imposte è piuttosto semplice.

Occorre infatti calcolare il valore catastale dell'immobile, moltiplicando la rendita catastale x 115,5 se trattasi di prima casa o x 126 se trattasi di seconda casa.

Determinato il valore catastale, le imposte risultano essere pari a:

• per la prima casa: valore catastale x 2% (imposta di registro) + 50 Euro (imposta fissa ipotecaria) + 50 Euro (imposta fissa catastale);
• per la seconda casa: valore catastale x 9% (imposta di registro) + 50% (imposta fissa ipotecaria) + 50% (imposta fissa catastale).

Ad esempio, nel caso di un immobile adibito a prima casa con rendita catastale di 400 Euro, le imposte saranno pari a:

(400 x 115,5 = 46.200) x 2% + 50 + 50 = 1.024 Euro

Nel caso di acquisto di immobile ad uso abitativo non prima casa, l'imposta da pagare è la somma dell'imposta di registro al 9%, dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale pari a 50 euro ciascuna.

Nel caso di acquisto da impresa costruttrice, le imposte dovute saranno invece le seguenti: se l'immobile è prima casa, IVA del 4%, imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro, imposta catastale fissa di 200 Euro; se l'immobile ad uso abitativo è non prima casa, IVA del 10% (22% se l'immobile è di lusso), imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro e imposta catastale fissa di 200 Euro.

Utilizzando il nostro calcolatore Spese da sostenere per l'acquisto casa con mutuo potrai ottenere una stima di tutti i costi relativi all'acquisto dell'immobile tramite un mutuo, inclusi spese per imposte e onorari notarili per l'atto di compravendita dell'immobile e l'atto di mutuo.

Qual è il costo del notaio, parcella e spese dell'atto per l'acquisto prima e seconda casa con mutuo nel 2022. Esempi e calcolo imposte e tasse. Donazione.

Se stai leggendo questo articolo, è arrivato il momento. Volente o nolente, dovrai presentarti di fronte ad un notaio. Sia il caso di acquisto prima o seconda casa o terreno, mutuo, preliminare di vendita, donazione o testamento, è quasi sempre obbligatorio il passaggio dal notaio.

Per molti, la compravendita è sicuramente un evento felice. Ma è anche il momento in cui farsi due conti in tasca.

Per far quadrare i conti, vedremo quale sarà la parcella più probabile e le tasse e spese che dovrai versare. Insomma, ti preparerò alla lettura del preventivo.

Difatti, la fattura del notaio è composta da una parte relativa alle imposte e da una parte relativa all’onorario, a cui dovrai sommare l’IVA.

FATTURA =IMPOSTE + ONORARIO NOTAIO (+ iva)

 Ma vediamo nello specifico le varie voci:

Quali sono le possibili imposte?

Le imposte che il notaio chiede alle parti non finiscono nelle sue tasche, ma le verserà allo Stato. Si tratta di una parte consistente delle spese notarili. A seconda del tipo di contratto, potresti dover pagare le seguenti imposte:

• • • IVA: l'imposta sul valore aggiunto grava sui consumi come la cessione di beni o le prestazioni di servizi;
    • Imposta di Registro: viene caricata quando vengono registrati gli atti da parte dell'Agenzia delle Entrate;
    • Imposta Ipotecaria: viene caricata quando vengono registrati gli atti nei pubblici registri immobiliari; 
    • Imposta Catastale: richiesta in caso di volture catastali e quindi, quando avviene un cambio dei proprietari presso l'ufficio del catasto;
    • Imposta di Bollo;
    • Diritti di Conservatoria, di Voltura e di Visura;
    • Tassa Archivio; Diritti della Camera di Commercio o Imposta di Bollo Telematico per invio telematico;

Ti ho elencato tutte le potenziali imposte. Naturalmente, non sempre sono dovute. Vediamolo caso per caso:

Imposte per acquisto prima o seconda casa, o donazione.

Per calcolare le imposte che dovrai pagare, devi munirti di calcolatrice.

Prima di tutto, dovrai calcolare il valore catastale dell'immobile. Dovresti avere tra i tuoi documenti la visura catastale. Se così non fosse, è possibile reperirla al catasto oppure tramite un professionista. All'interno, oltre al proprietario, agli estremi catastali che identificano l'immobile, ai metri quadri di superficie, viene indicata la rendita. Moltiplicando questo valore per 115,5 in caso di prima casa, o 126 nel caso di trasferimento di una seconda casa, otterrai il valore catastale del bene.

Ovviamente, maggiore sarà questo numero, maggiore sarà il valore del bene, maggiori saranno le tasse da pagare.

Inoltre, le imposte varieranno in base al tipo di venditore: privato o impresa costruttrice.

Bene ceduto dal privato.

Se acquisti, o ti viene donato, da un privato avrai le seguenti imposte:

*imponibile calcolato moltiplicando la rendita catastale per 0,05 e per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile.

In pratica, in caso di compravendita o donazione dovrai pagare le seguenti imposte: di registro, catastale e ipotecaria.

Come puoi notare, la transizione non è soggetta a IVA, ma avrai una imposta di registro in percentuale rispetto al valore catastale. L'imposta di registro sarà molto più bassa se acquisti come prima casa, solo il 2% del valore catastale. Se acquisti una seconda casa, questa aliquota passa al 9%.

Infine, in caso di importanti donazioni il cui valore dei beni supera il milione di euro, l'imposta di registro da versare sarà pari al 4% del valore catastale. 

Bene ceduto dal costruttore.

Mentre, se acquisti da un costruttore avrai:

In questo caso dovrai pagare anche l'IVA, che, come al solito, sarà inferiore nel caso di prima casa. Viceversa, avrai una imposta di registro fissa.

In definitiva, se acquisti una casa da un costruttore pagherai più imposte.

 Preliminare: imposte.

Nel caso optassi anche per un preliminare o compromesso, su quest'ultimo, si applicano le imposte di registro e ipotecarie in misura fissa. Inoltre, dovrai versare lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo. Queste imposte, versate a percentuale, verranno poi recuperate in sede di rogito definitivo.

Considerato che, queste somme verranno recuperate all'atto di compravendita, non saranno considerate negli esempi in fondo all'articolo.

 A tutto ciò va aggiunto l'onorario del notaio che varia in ragione del valore dell'atto e della sua complessità.

Parcella del notaio: compravendita.

Il preventivo che ti presenterà il notaio, aumenta all'aumentare del prezzo di trasferimento dell'immobile. Il divario dei costi si assottiglierà al salire del prezzo di trasferimento. 

Vediamo i compensi minimi e massimi nel caso di compravendita, donazione o testamento di immobili. I valori non cambiano indipendentemente dal fatto che si tratta di case, appartamenti, ville, garage, box, cantine, terreni, capannoni, magazzini, negozi o giardini.

Passiamo al caso di compravendita con contestuale richiesta di mutuo bancario o altro finanziamento.

Onorario notaio: mutuo.

Se acquistando richiedi contestualmente mutuo, quest'ultimo sarà oggetto di un ulteriore atto separato. Vediamo l'onorario per il solo contratto di mutuo:

I prezzi sono IVA esclusa. Dovrai aggiungere il 22%.

Mentre, l'onorario per un preliminare, è compreso tra i 500 e i 1.000 €.

Penso possa esserti utile la lettura dell'articolo con i consigli per compilare la proposta di acquisto.

Esempio costo compravendita prima casa senza mutuo e preliminare.

Immagina di acquistare una casa a Firenze di 65 metri quadri lordi del valore di 220.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno agli 800 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 800 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 92.400 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 92.400 per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 1.850 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 €. Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 3.000 €.

In totale, 1.850 € + 50 € + 50 € + 3.000 € = 4.950 €. Quindi, circa 5.000 €.

Esempio costo donazione prima casa.

Qualora il bene valga meno di un milione di euro, non occorre la tassa di registro. Quindi, dovrai versare solo 400 €.

Ora, immagina che un tuo parente, padre, madre, zio, fratello voglia donarti una casa a Torino di 400 metri quadri lordi del valore di 1.220.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo standard, quindi, con categoria catastale A/2. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno agli 4.000 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 4.000 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 462.000 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 4% nel caso di prima casa, moltiplica 462.000 per 0,04 (4/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 18.480 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 200 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 5.000 €. Aggiungendo l'iva al 22% arriveresti a circa 6.100 €.

In totale, 18.480 € + 200 € + 200 € + 6.100 € = 24.800 €. Quindi, circa 25.000 €.

Esempio costo compravendita prima casa con mutuo e preliminare.

Immagina di acquistare una casa a Milano di 65 metri quadri lordi del valore di 280.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.100 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a 1.200 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 127.050 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 127.050 € per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 2.540 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 €.

In totale, 2.540€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 8.400 €.

Esempio costo compravendita seconda casa con mutuo e preliminare.

Facciamoci del male. Immagina di acquistare una casa a Roma di 65 metri quadri lordi del valore di 260.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.000 €. Questa volta, l'acquisto è per un investimento. Siamo nel caso di seconda casa.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a  1.000 € per 126 (seconda casa). Il risultato è pari a 126.000 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 8% nel caso di seconda casa, moltiplica 126.000 € per 0,09 (9/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 11.340 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 € (iva inclusa).

In totale, 11.340€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 17.190 €.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo. Vincenzo

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Come si calcola il costo di un rogito?

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