Quando l inquilino può non pagare l affitto

Quando nell’ambito della locazione, commerciale o abitativa, il conduttore (chiamato in gergo l’inquilino) non paga il canone, diventando moroso appunto, cosa si può fare? Cerchiamo di capire cosa significa sfratto per morosità.

Cos’è lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito. 

Secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti, “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti“. 

Quando si può sfrattare l’inquilino che non paga

Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:

• la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore;
• il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone“. Tale criterio, tuttavia, “trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo“, per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore. 

Chi può rivolgersi all’Avvocato per lo sfratto

Legittimato a rivolgersi all’avvocato per procedere con la procedura di sfratto è il locatore, che può coincidere con il proprietario del bene ma anche con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Può pertanto procedere anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari.

In merito alla competenza, l’art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (ovvero l’immobile dato in affitto). Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile. 

I Tempi della convalida

E’ opportuno in casi del genere attivarsi rapidamente per ottenere lo sfratto per morosità ed avere a propria disposizione quanto prima l’immobile per poterlo rilocare e per risparmiare le tasse che altrimenti sarebbero comunque dovute allo stato, sebbene non si percepisca il canone.

Si ricordi che, poichè la morosità scatta dopo venti giorni oppure con il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo pari o superiore a quello di due mensilità del canone, in campo abitativo, mentre in campo commerciale ci vogliono normalmente circa due mesi è opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale non scaduto il pagamento.

Sovente il locatore, spaventato dai tempi e dai costi di una procedura di sfratto, non la attiva tempestivamente, con la conseguenza di allungare i tempi e aumentare la morosità con tutto ciò che ne consegue soprattutto se non si sono prese opportune precauzioni e garanzie sulla solvibilità del conduttore, rivolgendosi ad un legale prima di concludere il contratto.

Non solo: senza il provvedimento di convalida il conduttore non è in grado di provare al fisco il mancato incasso del proprio reddito immobiliare, finendo con l’esser costretto a pagare le tasse su redditi mai effettivamente percepiti.

Tempi e costi per la procedura di sfratto

Vediamo dunque di chiarire per linee generali la procedura, i suoi tempi ed i suoi costi:

secondo gli  artt. 657 e ss. c.p.c., la convalida di sfratto si configura come un procedimento sommario alternativo al rito ordinario delle locazioni col quale  ottenere con tempi ridotti il rilascio dell’immobile in favore del proprietario.

In genere il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale gli sollecita il pagamento dei canoni arretrati.

Se l’inquilino continua a non pagare l’ affitto arretrato, il locatore agisce con l’atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo sui canoni scaduti e a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile).

Il Legale dunque introduce l’azione con “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida” al Tribunale competente, che consiste in un invito al convenuto ai comparire all’udienza fissata per rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali ulteriori oneri (spese condominiali).

Già in sede di prima udienza, il Giudice, se il conduttore non compare o comparendo non si oppone ed il locatore attesta che la morosità persiste, provvederà a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata.

Può accadere, che il conduttore si presenti, anche personalmente, in udienza per chiedere, con motivazioni solitamente di difficoltà economiche, che gli venga concesso un termine (massimo) di novanta giorni al fine di saldare la morosità accumulata. I Tribunali concedono tale termine di grazia e rinviano ad una successiva udienza, fissata allo scadere dei novanta giorni, per verificare l’avvenuto pagamento dei canoni scaduti maggiorati delle spese della procedura. Pochissimi sono tuttavia i casi, come ci ha insegnato una lunga esperienza, in cui la morosità sia effettivamente sanata nel termine concesso dal giudice.

Il termine di grazia, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

Perdurante la morosità all’udienza successiva, il Giudice, su richiesta del locatore provvede a convalidare lo sfratto. Questo provvedimento diviene essenziale per le locazioni ad uso abitativo perchè risolve la locazione, ma anche perchè prova al fisco che per tutto il periodo della morosità non c’è stato reddito da tassare.

Emettendo il provvedimento di convalida, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coattivamente se necessario.

A questo punto il legale predispone l’atto di precetto per rilascio con il quale intima al conduttore, che non ha più titolo per detenere l’immobile, di rilasciarlo entro dieci giorni dalla notifica. Allegando al precetto il provvedimento giudiziale.

In seguito, se l’esecutato continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone il “preavviso di rilascio” con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”. In questa fase si instaura una stretta collaborazione tra avvocato e ufficiale giudiziario per tutte le incombenze ed in particolare l’ufficiale giudiziario inizia a scadenziare gli accessi all’immobile volti a farlo liberare.

L’avvocato per gli immobili ad uso abitativo, specialmente ove siano da sfrattare famiglie con figli, anziani o invalidi, provvederà se necessario ad affiancare all’ufficiale giudiziario le Forze dell’Ordine, il medico e, se indispensabile, un fabbro per forzare la porta e cambiare la serratura.

I Tempi dell’intera procedura di sfratto per morosità I tempi possono andare da quattro mesi a un anno circa in base alle variabili che abbiamo analizzato e prima si libera l’immobile prima lo si potrà rimettere a reddito.

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