Vediamo ora, all’atto pratico, come si svolge il calcolo della rendita catastale di una singola unità immobiliare, che, come detto, vede la moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa di estimo.
La base imponibile, ovvero il valore catastale sul quale sono applicate le aliquote di imposta, è pari al valore del bene immobile determinato per via tabellare, partendo dalla rendita catastale dell’anno in corso. Si tratta di un elemento variabile, che cambia a seconda della tipologia degli immobili.
I coefficienti moltiplicatori catastali stabiliti per legge sono differenti a seconda della categoria catastale e del caso d'uso. Per un'abitazione A/2 di tipo civile per prima casa e pertinenze il moltiplicatore sarà pari a 110, per altri immobili 120 e nel caso di IMU e TASI sarà pari a 160.
Un esempio di formula per il calcolo della rendita catastale (nel caso di fabbricato prima casa appartenente alla categoria A/2) può essere il seguente: valore dell’abitazione (determinato in base alla categoria catastale) x rendita catastale x 1,05 = rendita rivalutata. La rendita rivalutata va moltiplicata x 110, ottenendo il valore catastale. Ipotizzando un’abitazione in categoria A/2 con rendita 813,42, nella pratica il calcolo sarebbe: (813,42 x 1,05) x 110 = €93.950,01.
Il modello 730/2022 è il modello per la dichiarazione dei redditi che tutti i lavoratori dipendenti e i pensionati devono compilare. Al suo interno si dovranno inserire diverse informazioni, tra cui anche i dati riguardanti i propri immobili.
La compilazione, che può essere semplificata nel caso in cui si possa utilizzare il modello precompilato, può essere svolta anche attraverso Caf e patronati. In ogni caso, è quasi sempre necessario andare a compilare le informazioni riguardo agli immobili di cui si è in possesso: vediamo come fare, quali documenti servono, e chi può non dichiarare i propri fabbricati.
- Come inserire i fabbricati nel 730
- Chi deve dichiarare l’immobile nel 730
- Come si calcola il reddito da immobili
- Come inserire i dati catastali nel 730
Come inserire i fabbricati nel 730
All’interno del modello 730 i fabbricati e gli immobili vanno dichiarati e inseriti nel quadro B: i dati di ogni singolo immobile vanno inseriti nell’apposita colonna, in corrispondenza del rigo a esso dedicato.
| rendita catastale |
| codice di utilizzo |
| periodo di possesso |
| percentuale di possesso dell’immobile |
| codice dell’immobile in locazione |
| canone di locazione. Bisogna tenere conto che in regime Irpef si dichiara il 95% del canone annuo, se parliamo di locazione a canone libero; il 75% del canone se il contratto è a canone concordato; il 100% del canone se si è optato per il regime di cedolare secca, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4 |
| codice di eventuali casi particolari |
| da barrare per identificare la continuazione dell’inserimento dei dati dello stesso immobile del rigo precedente |
| codice comune, se i dati del fabbricato sono indicati su più righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo rigo del quadro B in cui il fabbricato è stato indicato |
| importo complessivo dell’imposta comunale sugli immobili (Ici) dovuta in acconto e a saldo per l’anno precedente, riferita all’unità immobiliare indicata nel rigo |
| da utilizzare in caso di cedolare secca |
| immobili che fanno parte di casi particolari ai fini dell’Imu |
| altri casi particolari, come se l’immobile si trova in una zona in stato di emergenza |
Chi deve dichiarare l’immobile nel 730
Non tutti devono dichiarare le case e gli immobili e poi inserirli all’interno del riquadro B. Infatti a dover compilare il 730 in questo caso sono solo:
- i possessori di immobili che stando alle leggi del momento non sono considerati rurali;
- tutti i proprietari di immobili e fabbricati iscritti al catasto oppure che devono essere iscritti con attribuzione di rendita catastale;
- i soci di società semplici e di società a esse equiparate, che producono reddito di fabbricati;
- i titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale sul fabbricato, come per esempio il diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite, in questo caso il titolare della “nuda proprietà” non deve dichiarare.
Chi non ha una casa o un immobile e vive in affitto non deve dichiarare l’abitazione, mentre è il proprietario dell’immobile a doverlo fare.
Come si calcola il reddito da immobili?
Il reddito da immobili è quel reddito prodotto dalle unità immobiliari urbane, come fabbricati e loro porzioni, suscettibili di produrre un reddito proprio, e che è obbligatorio indicare ai fini dell’imposta sul reddito.
A dover essere indicati sono ville, box auto, negozi, e similari, mentre alcuni immobili vengono esclusi dalla dichiarazione, ovvero:
- le costruzioni rurali quando riconosciute come tali;
- le costruzioni atte allo svolgimento di attività agricole;
- fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
- gli immobili se adibiti a uso pubblico, come i musei;
- gli immobili in fase di restauro o ricostruzione;
- le strutture utilizzate come luoghi di culto;
- i fabbricati di cui si è titolari solo della nuda proprietà;
- parti di una proprietà condominiale quando il reddito è inferiore a 25,82 euro.
Vanno invece indicati gli immobili che si posseggono a titolo di usufrutto, proprietà, o altri diritti reali, come quello di diritto di abitazione spettante al coniuge superstite.
I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d’estimo, e questi redditi vanno a concorre alla formazione del reddito del titolare.
Ai fini della tassazione si utilizza la rendita catastale organizzata in questo modo:
- per gli immobili a destinazione ordinaria mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite dalla legge catastale, moltiplicata per la consistenza dell’unità immobiliare;
- per i fabbricati non ancora iscritti in catasto o iscritti con rendita non più adeguata, si applica una rendita provvisoria;
- per i fabbricati a destinazione speciale o particolare si utilizza una stima diretta del valore da parte dell’Agenzia delle entrate.
È importante sottolineare come, per determinare la rendita catastale, bisogna essere in possesso di diverse informazioni, come: il certificato catastale, la zona censuaria, la categoria, la classe e la consistenza relative all’unità immobiliare. Inoltre, in caso di locazione dell’immobile è anche necessario considerare il canone di locazione e la tipologia di contratto che è stato stipulato.
Come inserire i dati catastali nel 730
Per poter inserire i dati all’interno del modello 730 bisogna poter entrare nella propria sezione privata del portale dell’Agenzia delle Entrate ed essere quindi in possesso di un’identità digitale con cui potersi abilitare, oppure rivolgersi a Caf e patronati competenti.
Una volta fatto si deve essere in possesso di tutte le informazioni necessarie per compilare il riquadro B della dichiarazione, da completare e inviare in modalità digitale all’Agenzia stessa.
Può essere necessario dichiarare dei dati catastali aggiuntivi per poter usufruire di detrazioni di diverso tipo o in situazioni particolari. A seconda del tipo di detrazione o situazione, i dati dovranno essere inseriti in punti diversi del documento.
Per esempio, all’interno della sezione K dedicata agli amministratori di condominio, è necessario inserire i dati catastali del condominio che si amministra in caso siano stati attuati interventi di recupero, mentre se si è in possesso di immobili che possono usufruire di detrazioni, sarà necessario integrare i dati catastali degli stessi all’interno della sezione 3B.